大流行的主要移民故事是美国主要城市的人口外流。随着越来越多的员工部分或全部回到办公室，人们开始谈论复兴。不要相信。大流行的住房趋势让人们离开昂贵的大城市，搬到更便宜、更温暖或风景更优美的目的地。人们离开纽约等东北部城市前往佛罗里达州和德克萨斯州，离开西海岸前往蒙大拿州、爱达荷州和亚利桑那州。
随着公司将工人召回办公室，以及更重要的是，随着房地产市场开始低迷，这种移民在2022年放缓。
预计美国人口普查局(Census Bureau)将于12月公布的2023年人口数据将进一步放缓，这与美国邮政总局(US Postal Service)的地址变更数据相符。这并不意味着我们在疫情期间看到的沿海城市外流已经结束，只是抵押贷款利率上升和转售住房市场低迷阻碍了人们在经济活动再次回暖后采取的行动。
州际移民和现房销售水平密切相关。现有住房的年化交易量从疫情前的525万左右上升到2020年底和2021年初的650万，这是15年来最快的。
现在，房子卖不出去，所以房主不搬家。自疫情爆发以来，现房销售以上个月为基准暴跌了40%。
我们从美国邮政获得了一些确认数据，美国邮政在大流行期间开始每月发布邮政编码级别的地址变更统计数据，以便研究人员可以跟踪移民趋势。
美国邮政拥有截至2023年5月的完整月度数据，涵盖了我们将在12月获得人口数据的大部分时间。例如，数据显示，与2022年前五个月相比，2023年前五个月，佛罗里达州、爱达荷州和德克萨斯州等热门目的地的地址变更请求分别下降了9.5%、13.9%和10.9%，与此同时，从加州和纽约迁出的数量也有所放缓。自5月份以来，现房销售跌幅更大，这表明下半年州际迁移的数量将进一步减少。
纽约、芝加哥和旧金山等大城市在疫情期间出现了大量外迁，这些城市的公民领袖不应被这些人口外流放缓所欺骗，产生一种虚假的安全感。虽然大流行移民的高峰可能是不可持续的，并且会出现一些反弹，但目前的低水平移民和现房销售与其说是一种新常态，不如说是市场适应更高利率时的暂时摩擦。
甚至在疫情爆发之前，21世纪20年代就注定是移民增多的时期，因为人口最多的两代人——婴儿潮一代和千禧一代——都找到了迁移的理由。婴儿潮一代正在退休，遵循着一种长期存在的退休人员搬到佛罗里达州等地的模式。千禧一代正进入组建家庭的年龄，从历史上看，这意味着他们要从城市搬到郊区，从北方搬到南方。知识型工作的分散以及远程和混合工作的兴起，使得职业生涯中期的跳槽比五年前更具吸引力。
历史上曾出现过利率飙升和房屋销售下滑暂时减缓人口迁移的情况。在20世纪80年代，内华达州是美国人口增长最快的州，也是最受欢迎的国内移民目的地。20世纪80年代初，由于抵押贷款利率高，房地产市场陷入低迷，这一增长被打断。内华达州的人口增长率从1978年和1979年的6%以上下降到1983年的2.3%，直到20世纪80年代末才反弹到5%以上。
由于抵押贷款利率上升，房屋销售将持续低迷多久，这种悲观情绪令我无法信服。John Burns Research & Consulting对全国房地产经纪人的调查显示，买家数量仍多于卖家，这表明库存不足对交易的制约比高利率对负担能力的影响更大。这就是房价保持如此弹性的原因。
然而，正如我所指出的，目前库存在一年中通常不会上升的时候上升，这表明2024年可能是库存增加、交易增加和州际移民增加的一年。
历史表明，利率上升不足以永久性地损害住房交易。上世纪70年代末和80年代初，抵押贷款利率的上升暂时减缓了房地产活动，但一旦通胀稳定下来，利率企稳，市场就找到了立足点。房地产活动和美国人的迁移可能暂时暂停，但不要指望这种情况会持续下去。更多来自彭博观点:
?千禧一代抱怨住房是正确的:贾斯汀·福克斯
?美国房地产市场现在已经彻底崩溃:康纳·森(Conor Sen)
?缅因州是气候移民的新佛罗里达:康纳
本专栏不一定反映编委会或彭博社及其所有者的观点。
康纳·森是彭博观点的专栏作家。他是Peachtree Creek Investments的创始人。
更多类似的故事可以在bloombergtgd/opinion上找到
?2023 Bloomberg L.P.