常言说得好：头牌轮流做，明年到我家。
在广州，前几年风头无两的，得算黄埔。东进的大旗，加上轰轰烈烈的旧改，让这里有着无限的故事可以说，孕育一众网红板块和网红盘。
到今年，番禺随着万博戏份拉满，带着广州南站、番禺广场、国际创新城等老哥们一起风光。今年土拍已有5宗地块封顶摇号。
常言还说：同行相轻。
黄埔、番禺位置上都紧邻中心四区，房价整体相近，在楼市上存在不小的竞争关系。
因此，两个区的拥趸们，也常常互相看不上。
“番禺？广州最大的睡城罢了，发展不起来的！”
“黄埔？那就是工业区，成天吸废气！”
今天，我也来评评理。
这两个区被安上的“刻板印象”，到底有没有道理。
“刻板印象”，从何而来？
先看看“睡城”番禺。
能当得起“睡城”之名，那自然，在这里买房的人得够多。
一个数据。今年1-5月份，番禺区一二手成交合计10244套，是广州主城区唯一破万的。
番禺的强在于，一二手成交非常均衡。
新房成交虽然逊色于黄埔，但由于存量房庞大，番禺一直是广州二手市场的“王”。
从链家上的挂牌量也可以看出。目前广州挂牌13万套二手房，番禺就有2.4万套，占了全市超1/5，比第二名增城都多了8000套。
而番禺二手市场的庞大，也是历史原因使然。
从20多年前建区以来，番禺就供应了大量宅地，孕育出众多体量放在国内都排得上号的超级大盘。
例如华南板块“八大金刚”、祈福新村、亚运城等。像自成一大板块的祈福新村，目前就有2600多套二手挂牌，而且至今都还有新房在售。
大盘的开发，加上与中心城区有多条地铁、快速路连接，让番禺20年来成为广州的置业乐土。也由于天量的供应，让这些大盘往往成为“十年不涨”的代表。而“工业区”黄埔，也算得上名副其实。一直以来，天河和黄埔，就是广州第三产业和第二产业的“一哥”。
2022年，黄埔区GDP为4313.76亿元，排名广州第二；规上工业总产值8873.82亿元，占全市比重达37.8%；固定资产投资1920.8亿元，占全市比重23.1%，投资总额位居全国经开区和全省各区第一。睡城和工业，
哪张牌更能打？
那么在楼市上，“睡城”和“工业区”这两张牌，哪个更能打一点呢？
过去一年，广州楼市起起伏伏，倒是对一个板块价值很好的试金石。核心板块之间的较量，可以看到，黄埔的科学城和知识城，从18年以来都走出翻倍的行情。
而番禺涨幅最为出色的，则是多条地铁在手的番禺广场，涨幅约80%。
两相比较，番禺的楼市更稳，受市场行情的影响较小；
黄埔的楼市有着更强的爆发力，但波动也更大。正名之战，开始打响
当然，时至今日，再用“工业区”和“睡城”来评判黄埔和番禺，都有失偏颇。
实际上，这些年来，这两个区都在用实际行动，改变人们的刻板印象。番禺在做的，首先，是把“睡城”这张牌做到极致。近年来，番禺在交通、教育、生活配套等方面，都在持续发力。例如教育方面，2022年番禺教育预算投入52.8亿元，排名全市第二。如今各大开发商在番禺开发的项目，也大多会引进名校教育集团。例如广外附、华师附、广大附，以及番禺本地的番中、仲元等。交通方面，广州最新开通的18、22号线，均经过番禺。最新动工的8号线东延段，也将延入番禺东部。
另一方面，要改变“睡城”的印象，那就得让人们不仅“睡”在番禺，还要工作在番禺。
如今万博CBD，就承担着这个重任。
万博航拍，图源广州番禺发布
作为规划规格比肩珠江新城的CBD，目前万博已经有39座甲级写字楼、超2.2万家企业。其中，就孕育出目前广州的“独角兽”之王希音。
虽说离达到“珠金琶”的高度还任重道远，但至少已经切切实实改变了人们对于番禺的看法。
黄埔，也同样在打响自己的“正名之战”。
一方面，是产业的升级蝶变。从传统的重工业之城，升级为新兴产业之城。
根据《广州市黄埔区国土空间总体规划（2021-2035年）》，到2025年，黄埔规划打造为科技创新引领区、现代产业体系标杆区。
中新广州知识城、广州科学城、广州海丝城、广州生物岛“三城一岛”，就将是黄埔未来产业发展的重心。
另一方面，黄埔也在“改头换面”。
像如今的知识城、科学城，都在规划初期，就把居住环境放在重要位置。
如今整体的城市界面，已经颇为现代化，跟人们对黄埔的刻板印象截然不同。
知识城航拍
来源：广州PLUS
加上黄埔的旧改，在时隔两年后也终于按下了重启键，接下来推进速度将进一步加快。或许未来说起黄埔，门面不会再是遍地的工厂和烟囱，而是真正的现代化城市。总的来说，番禺和黄埔，作为广州两个人口大区，其发展肯定会有不均衡，难免有不如人意的地方。但作为紧邻中心四区、又处于广州“东进”、“南拓”方向上的两个区，番禺和黄埔的可贵之处，就是有着不错的底子，以及未来肉眼可见的发展前景。比起中心四区，上车门槛更为友好，选择更多；比起其它外围区，现有的生活配套更为齐全，确定性更强。可以说这两个区，撑起了目前广州刚改的基本面。当然，这两个区的体量都不小，即便要买，也不能一概而论。买番禺的话，要看准南大干线沿线，以及目前已开通的地铁站周边；买黄埔的话，老黄埔、科学城、知识城，是三大发展重心，也正好覆盖三个价位，基本足够各类需求的购房者选择了。免责声明：
本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
sdf