谋划于2021年的黄埔城市更新3.0政策，因众所周知的原因而反复调整优化后，于近日终于敲定并印发实施。
一边是长达近三年的政策修订期，一边是苦等已久、心情复杂的旧改村民。如今新政落地，颇有些云开见日的感觉。
黄埔城市更新3.0政策，全称为《广州市黄埔区广州开发区关于实施城市更新行动推进城市高质量发展的若干措施》。
3.0新政一共22条，共5500余字。包括：
科学分片分类施策、专班统筹强力推进、坚持规划引领管控、探索旧改异地统筹、强化方案并联审批、容缺受理信任审批、强基赋权提升效能、完善标准降低成本、优化弃产处置方式、鼓励增加公共用地、统筹解决规模缺口、明确退征用地供给、加快用地报批进程、优化“首开先建”流程、助力产城职住平衡、强化拆迁资金保障、提升资金使用效率、全力留存城市记忆、加强韧性城市建设、规范合作企业管理、建立多方参与机制、强化项目履约监管。
黄埔城更1.0政策18条，2.0政策20条。比对前两版，3.0新政内容作了大幅调整；比此前网上流传的3.0征求意见稿，也优化了不少。
总的来讲，包括科学分片分类施策、优化“首开先建”流程、产城职住平衡等结构性、原则性的内容基本不变，重点围绕旧改项目的两大主体——开发商与旧改村民，做了较大优化调整。
对此，新政的核心原则是：完善标准降低成本，以减轻开发商压力，保障城市产业发展空间；强化拆迁资金监管以及弃产处置、回迁房管理，以保障村民合法合理的利益诉求。
01
降成本关键三招
先来看成本端。
大家知道，旧改拆建规模庞大，利益主体多元，改造流程复杂、过程漫长，补偿标准不一，本身就抬高了改造成本；如果政策和融资端，再踩一脚，开发商压力倍增，扛不住的，有可能就直接暴掉。
但城市更新作为新时期城市发展的战略选择，只能前进，没有退路。而多重压力，导致改造成本居高不下，又可能会反噬城市更新高质量发展。
因此，降成本成为当务之急，关键的关键。对此，黄埔城更3.0新政，主要提出了三招。
第一招，探索旧改异地统筹，降低用地成本。
黄埔城更3.0新政提出——
结合全区国土空间规划布局，鼓励涉及重点城市功能区、产业发展平台、生态敏感地区等的旧村改造项目在全区范围内异地统筹，探索通过土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地等方式，优化旧改项目用地功能，保障城市产业发展空间，实现土地集约节约利用和区域高质量发展。
所谓“异地统筹”，就是将同片区旧村、旧城、旧厂等“三旧改造”，以及老旧小区微改造、历史文化遗产保护利用等项目“打包”；或者同一旧改项目范围内的旧村、留用地、政府储备用地进行腾挪、置换、规整；
以此实现连片开发所带来的产业招商、公建配套优化、集体经济增收等多元效益，进而实现资金平衡。
为什么要搞异地统筹？
原因就在于每个片区旧改项目的用地和规划条件，并不都是规整的。有的旧改项目，各类土地零碎切割，犬牙交错；或者复建量远大于融资建设量，比如夏园旧改，如果不进行腾挪置换规整，将很难实现盈亏平衡。
而且地块过于分散，也不利于做公建配套，同时还会影响规划设计，进而影响居住品质。
比如文冲东片旧改项目，涉及渡头、文元、江北片，地块零碎，融资商品住宅与回迁住宅零散分布，不成规模，中间又夹杂石化大院、公安小区、石化宿舍等老旧小区。
如果不同时连片统筹开发，整个片区新旧面貌夹杂，你中有我，我中有你，难言城市品质感。
在异地统筹方面，黄埔已有成熟案例。比如大塱片旧改，原来各类土地东一块西一块，零碎又不规整。
最后经过一番“乾坤大挪移”，不同类型土地终于连接成片，规整开创大道沿线大塱村集体留用地土地10.4公顷，形成至泰广场-人力资源产业园整块的商业商务用地，新建集体物业28万平方米，集体资产大幅升值。
黄埔城更3.0新政也明确了异地统筹的三种方式，即：土地等价腾挪置换、货币收购、国企做地。
这里面特别提到了近期热议的广州取经杭州的“做地模式”。
实际上，聚焦城市重点功能区，探索片区连片统筹做地新模式，已成为广州启动新一轮城市更新工作的主基调。
近日广州市政府办公厅下发的《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施的通知》（简称“做地10条”），正式明确要借鉴上海、杭州等地经验，结合本地实际情况落实全资国企参与土地前期整理，高效推进土地收储工作，以存量带动增量，为经济发展换挡加速。
什么是“做地”呢？众所周知，土地出让的前提条件是先将“生地”做成“熟地”，即土地市场上常讲的“七通一平”：预出让土地需完成路通、电通、给水通、排水通、热力通、电信通、燃气通及土地平整等基础建设后，方可达到出让条件。
通俗地讲，“做地”就好比中央厨房准备食材的过程。这个过程中，食材的供应、品质、价格、运输以及时间等等，都会影响终端菜品的质量、价格和利润空间。
在杭州做地模式中，国企以其执行效率高、融资能力强等优势完成土地连片整理，而后交由市土地储备中心收储、出让，企业得到政府支付的前期开发工作补偿。这种模式既能为土地前期开发提速，也有助于缓解财政资金压力。
不过，黄埔区纳入“做地”模式的项目并不多。目前列入广州市重点城更片区“做地”模式的项目，仅知识城九佛五村七片区。
其余绝大部分已引进合作企业，并已实质推进的旧改项目，还是按原来的合作模式。
另外，对于“异地统筹”，街坊也不要望文生义，将之等同于跨片区甚至跨区安置。
根据此前出台的《广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引》精神，异地统筹原则上在本村或同一片区权属用地上安置，融资建筑面积可进行开发权益转移。
转为国有性质的村民和村集体安置房，经村集体经济组织依法表决同意，也可进行开发权益转移。需转移的开发权益价值及平衡地块承接权益价值通过市场评估确定，由区政府依法组织测算评估。
降成本第二招：完善标准，降低改造成本。
新规要求全市各区城市更新项目基拙数据调查、安置补偿、成本核算、用地验收按照市的统一标准实施，实现一把尺子量到底。
对此，黄埔城更3.0新政提出了三种情况：
01
严防安置补偿面积“注水”
已被政府征地补偿的房屋，不得纳入改造范围；对已取得政府征拆回迁安置补偿，在改造范围内未有办理房产权证（或宅基地证）房屋的户，该户不得计入以“户”方式核定复建量的户数统计，也不得计入符合“一户一宅”的户数统计；
村民在旧村改造范围内有未补偿的合法住宅（有房产证或宅基地证的除外），原政府征地回迁安置面积（含弃产面积）未达到旧村改造复建量计算标准的，可按旧村改造复建量补齐差额。
02
临迁费核算时间
旧村改造项目原则上按照4年时间临迁费核算改造成本。城市更新项目专项评估报告涉及改造成本核算的，应先行征求各行业主管部门意见后（审查必要性和建设标准），再委托第三方进行复核。
03
融资面积成本核算
专项评估报告涉及的改造成本对应融资面积，按照不考虑旧改因素的融资地价进行折算，且对超出6亿/平方公里标准部分，仅能通过融资产业载体进行平衡。
因用地或规划限制无法平衡改造成本的城市更新项目，经区城市更新领导小组专题会议审议，其改造范围内的市政道路、河涌整治、高压线迁改等公共性专项建设费用可不纳入改造成本，由区财政承担，具体工程由区相关部门负责实施。
降成本第三招：不再捆绑产业导入
黄埔城更3.0新政不再要求开发商导入产业企业的类型、数量和经济效益，以及对产业导入的激励。
新形势下，我们讲旧改开发企业角色发生转变，要从“地产开发商”成长为“城市运营商”，但过多承担原属政府的职能，既非地产商所擅长，也加重了企业开发成本，最终反而牵累城市产业健康发展。
而对地产商导入产业的激励，又有可能导致财政的极大浪费，搞不好还滋生一些浑水摸鱼的骗补行为。而对于真正做事的地产商而言，那一点激励又是毛毛雨，远不及在导入产业上的巨额成本。
所以，取消产业导入要求，既为旧改项目合作企业减负，也避免了地方财政的浪费。可谓双赢。
02
强化村民利益保障
黄埔城更3.0新政通过强化拆迁资金监管、弃产处置方式、规范回迁房管理，以保障村民合法合理的利益诉求。
新政再次强调了严查无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。
值得一提的是，3.0新政取消了征求意见稿中关于村民自持回迁房比例（不低于50%）、自持年限（不少于20年），以及证未满5年不得上市交易等限制性要求，充分尊重村民合理合法处置自有资产的意愿。
以下是新政对弃产、回迁房管理、资金保障等方面的要求：
01
优化弃产处置方式
旧村改造项目如有超出回迁安置需要的弃产房屋面积，改造主体可参照黄埔区农民集体所有土地征收补偿指导意见有关房屋货币安置补偿标准，从纳入改造成本、转为新增融资住宅销售等方式平衡弃产货币安置费用；
超出标准以外的费用由改造主体自行承担。原则上按以上两种方式计算后的项目总建筑面积不得高于项目原总建筑面积。
02
规范回迁房管理
严格查处违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。
旧村改造项目整体完成竣工验收后，已完成“集转国”手续的回迁安置房方可办理补交土地出让金手续。鼓励回迁安置区实施物业管理，选聘物业服务企业提供优质服务。
03
强化拆迁资金保障
1、改造主体在旧村改造项目合作企业确认后6个月内须按照区城市更新工作领导小组专题会议审议通过的项目实施方案改造成本中的4年临迁费标准向属地街镇缴纳银行无条件履约保函作为拆迁保证金，拆迁保证金可根据临迁费发放进度逐期核销，但须确保留有不少于1年临迁费金额；
在项目实施方案批复后，改造主体需在3个月内缴交复建安置资金，已缴纳的拆迁保证金可相应抵扣或转化为复建安置监管资金。
2、已批复的旧村改造项目实行分期建设的，当期安置地块的复建安置监管资金及项目拆迁费用须采用无条件银行履约保函加现金方式足额缴存，其中现金比例不低于30%。
03
三大片区侧重点
最后提一下，3.0新政进一步界定了黄埔三大片区城市更新的侧重点和实施策略：
海丝城片区：紧盯“综合更新、文化传承”，着重推进低端低效物业和城中村改造，大力推进老旧社区微改造，加快推动珠江岸线企业搬迁改造和港口码头转型升级，助推珠江黄金岸线黄埔段高质量发展；
科学城片区：紧抓“功能完善、补齐短板”，大力开展片区统筹、功能织补，补齐高端公共服务设施短板，提升科技创新配套、高端商业服务功能和居住空间承载力；
知识城片区：紧扣全域综合整备，重点运用储改结合、增存联动，保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展，实现地区功能和结构优化调整，助力乡村振兴发展。
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