说起黄埔楼市，在2020-2021年，可以说是广州的“顶流”。
当年，这些网红盘的热度一骑绝尘，现在说起来都觉得不可思议，“凌晨2点电话选房”“什么也别问，问了就是没有”等网络调侃段子更是充斥各大交流群。
但“顶流”也有滑坡的时候，今年上半年黄埔唯一一宗地块因故终止出让。在楼市方面，黄埔今年的一二手房均价也显著下滑。
曾经的顶流，黄埔怎么了？
01
萝岗版“兰亭盛荟”夭折？
今年5月，黄埔今年挂出首宗宅地——黄埔区开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块，该地块就是萝岗版“兰亭盛荟”。
该地块原计划6月19日正式竞拍，但在6月7日，官方却发出了“延期”公告，日期推至7月10日。到了6月底，官方再次公告，宣布该地块终止出让。
▲萝岗立交桥现状
先延期后终止，网络上大家议论纷纷，多数感到惊讶，没想到黄埔地块也会沦落到如此地步。
如果仔细分析该地块，大家就知道黄埔土市为什么突然“熄火”了。
该宗地块位于黄埔区东南侧云埔片区，是广深高速萝岗立交改造工程。距离黄埔区政府约6公里，距离科学城核心区约8公里。
去年3月，省发改委同意实施广深高速萝岗立交改造工程，项目总投资估算为30.53亿元。
▲萝岗互通立交改造效果图（图源省交通规划设计研究院）
该工程对广深高速萝岗互通立交原位进行改造，改造互通立交范围内高速公路主线2.45公里，新建匝道2.762公里，改造开创大道主路1.45公里，新建开创大道辅道1.498公里，建设隔音降噪上盖结构。
根据规划，萝岗立交改造地块根据广深高速走向，分南北两块地。与兰亭盛荟和华润公园上城一样，在高速路上也会有一个大盖板，上面覆盖绿化植物，改成高速上的公园。
▲萝岗互通立交开发鸟瞰图（图源省交通规划设计研究院）
根据当时公布的萝岗互通立交开发鸟瞰图，共规划18栋高层住宅，以及4栋商务办公楼。
开发商需配建一所24班小学和一所18班幼儿园，还需配建38665㎡的政策性住房（由政府以3500元/㎡回购）。
萝岗互通立交范围内主线采用设计速度120公里/小时，双向10车道高速公路技术标准；匝道设计速度采用40公里/小时。
▲项目拟改造方案示意图
该工程隔音降噪上盖结构费用占总投资超过三分之一，高速两端出入口延长了盖板，最大化降低高速噪音。
但既然是高速上盖住宅项目，就不可避免带来噪音，特别是在高速旁边，噪音及震动是最大的不利因素，未来门窗必须要安装双层隔音玻璃才能减缓噪音影响，但绝不可能消除。
该宗地块起拍总价为28.9亿元，折合楼面价5777元/㎡，看似便宜，但算上配建已经远超这个楼面价。而且该工程建设难度不小，加上“高速上盖”的房子本身就有缺点，后期销售阶段能不能快速回笼资金也存在疑问。
按照原方案，萝岗立交住宅项目预计最快在2023年动工，预计2025年开售，按照5年基建期，将在2028年建成。
但现在地块出让已经终止，能不能在今年成功出让还是个未知数，今年动工更无从谈起。
02
黄埔楼市的“信仰者”离场
2020年开始，黄埔一度受到自住型买家和投资者的追捧，无论是老黄埔还是科学城，只要是黄埔新盘就能引来热购，开盘“秒光”成为市场的常态。
一时间，一二手网红盘都成为抢手货。
但来得快，去的也快。自2021年频密出台调控政策后，黄埔楼市也一蹶不振。
根据克而瑞统计，今年以来，黄埔新房成交均价与去年6月最高值相比，下降了约3000元/㎡。
在二手房方面，2021年8月出台的二手房指导价是一个分水岭，遏制了广州二手房价“疯涨”乱象，特别是对部分热门楼盘实施限价措施后，个别红极一时的“网红盘”跌落神坛。
据不完全统计，老黄埔、科学城、知识城等热门板块，已有二手房出现降价情况，东荟城、时代春树里、金色梦想、金碧花园、幸福誉、中海誉城、万科里享家等等二手楼盘，降幅在10%-30%之间。
楼主前几天还写过东荟城大跳水的文章 “本硕985”高材生购入黄埔网红盘，两年亏142万。
一位自称“本硕985、超越60%同龄人”“华为+网易两段大厂经验”的网友在小红书发文，2021年以接近4.5万的单价入手黄埔万科网红盘，如今贝壳成交单价3.5万左右。现在算起来，包括本金、装修、中介费等，已经亏了142万。
该网友买了该盘后，由于受不了通勤时间过长，每月还在外面租房，共支出了6万多元。今年失业，离开广州去北京发展，表示再也不会碰房子。
该网友对投资房产的失败归咎于“远大新”的选择不如“老破小”。不过大多数人当时买房时可不是这么想的，总想大赚一笔。
▲东荟城
东荟城与兰亭盛荟都是曾经的网红盘，但两者没有可比性，前者已经站上10万单价的高位，房价一路高歌，与一路下跌的东荟城形成鲜明对比。
2021年年中开始，广州频密出台房产调控政策，精准打击了多数投资客，让黄埔楼市回归自住属性，少了金融属性。
但也有不少人由于对市场的不了解，听信中介，导致高位站岗，如今只能血亏离场。
03
楼市行情下行
开发商对土市信心不足
土市不如意，楼市不待见。
有网友认为，黄埔已经逐渐启动旧改，其天量的旧改住宅将会冲击黄埔楼市，加上黄埔二手房大量挂牌，对于高位接盘的业主来说，迟走不如早走，尽快割肉还能减少点利息。
对于投资客来说，这种担心是有必要的，如今政策调控精准打击投资客，这意味着投资回报率的下降，从而引发他们的投资退出。
少了投资客的参与，黄埔楼市就少了依托，光靠黄埔本地客和天河外溢客较难撑起一个体量较大的黄埔楼市，房子流动性也相应变差。
由于楼市与土市的关联性，楼市行情下行，将引起开发商对土市的信心不足。
即使是顶流，也有“回归真实”的时候。
有起有落，才是市场。
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