唐纳德·特朗普越来越富有了。
这位前总统在纽约接受审判，被指控在十多年的时间里夸大了数十亿美元的财富，他的身价到底有多少这个问题与以往一样重要。
答案可能会令人惊讶:根据彭博亿万富翁指数，特朗普的财富价值为31亿美元(48亿美元)，比2021年增加了5亿美元(7.77亿美元)。
他在法庭上为如何评估自己的资产而争论了一整天。这起民事欺诈诉讼是由纽约州总检察长利蒂夏·詹姆斯(Letitia James)提起的，可能会导致数亿美元的罚款，并使他失去一些最具标志性的房产。
面对低迷的房地产市场，特朗普的企业表现出了韧性。特朗普离开白宫后搬到佛罗里达州，恰逢该州经济繁荣，他最著名的两处房产——棕榈滩的海湖庄园(Mar-a-Lago)和迈阿密的多拉度假村(Doral resort)——的财务状况得到了提振，而自2019年以来，他名下其他高尔夫球场的收入飙升了50%以上。在出售了他在华盛顿的酒店并偿还了贷款后，特朗普坐拥的现金比过去十年中的任何时候都多，而杠杆却比以往任何时候都少。
他的儿子、特朗普集团(Trump organization)执行副总裁埃里克·特朗普(Eric Trump)在接受采访时说，“公司从未像现在这样强大、这么好。”
“我们有最多的现金和最低的债务。我们处在一个非常好的位置。”
彭博财富指数自2015年以来一直在计算特朗普的净资产，其依据是总统候选人需要披露的道德信息、与关键房地产资产相关的公开文件以及员工报告。
庭审期间提供的数千页详细描述他资产表现的证据，让人们对他的财富有了更深入的了解。
作为诉讼的一部分，这位前总统2021年的财务状况报告显示，他的净资产为45亿美元。彭博社的计算一直低于特朗普的数字。与此同时，彭博社对特朗普部分房产的估值高于纽约州公布的数字。
特朗普在证人席上作证说，根据他的“品牌”所增加的溢价，那些被他指控虚高价值的房产实际上被低估了。他还说，银行在权衡贷款时并不依赖他的财务状况报告。
“它们在银行的决策过程中并不是一个非常重要的因素，”特朗普在法庭上说。“随着审判的进行，我们会解释这一点。”
以下是纽约州对特朗普四处备受瞩目的房产的估值，以及布隆伯格自己评估这些资产的方法。检方指控这些房产存在欺诈行为。
Mar-a-Lago
特朗普的估值(2021年):6.121亿美元，彭博的估值(2023年):2.4亿美元，纽约的估值(2021年):2760万美元
公平地说，如今特朗普最著名的房产不再是纽约的特朗普大厦，而是他的海湖庄园(Mar-a-Lago Club)，这是马乔里·梅里韦瑟·波斯特(Marjorie Merriweather Post)在20世纪20年代建造的历史悠久的棕榈滩庄园，他现在称之为家。
这个庞大的度假村一直是一些公开的总统后丑闻的中心，从机密文件保存在其中一个浴室到据说特朗普与澳大利亚商人安东尼普拉特分享核潜艇秘密的地点——特朗普否认了这一点。
这也是特朗普欺诈诉讼的主要焦点。
特朗普与棕榈滩县和国家历史保护信托基金会(National Trust for Historic Preservation)就马阿拉歌达成了一系列协议，仅将其用作俱乐部，放弃了任何开发权。因此，棕榈滩将这处房产视为纳税清单上的一项业务。2021年，该县的评估价格为2760万美元，低于同类住宅物业。纽约州辩称，特朗普应该使用这种评估方式。
纽约的估价“令房地产界和任何了解这座岛屿及其价值的人感到震惊，”布朗哈里斯史蒂文斯(Brown Harris Stevens)的房地产经纪人、棕榈滩本地人丽莎普利策(Liza Pulitzer)说。
“它很容易就能卖到5亿美元甚至更多。”
这是假设买家将其视为独户住宅。目前它还没有被划为此类用途，尽管特朗普可以通过一个漏洞将自己指定为雇员居住在那里。
特朗普的法律团队聘请了一名专家证人，该证人辩称，未来的买家可能会做同样的事情。如果他们不喜欢与其他人分享财产的想法，他们可以将俱乐部缩减为一个成员。不过，目前尚不清楚棕榈滩是否会在不改变其分区状态的情况下允许这样做。
从历史上看，海湖庄园从未为特朗普集团赚过多少钱，但这种情况似乎正在改变。根据特朗普最近的道德披露，该公司去年的收入约为4100万美元，而2019年为2100万美元。
彭博社对海湖庄园的估值为2.4亿美元，这是根据该地区同类住宅物业的销售情况以及海湖庄园作为一家企业的价值综合计算得出的，反映了其未来地位的一些不确定性。
并非所有人都有这种不确定性。如果市政府和县允许，“没有理由不把它改造成全职私人住宅，”佛罗里达国际大学(Florida International University)霍洛房地产学院(Hollo School of Real Estate)院长伊莱·贝拉查(Eli Beracha)说。
特朗普在第五大道的顶层公寓
特朗普的估值(2021年):1.313亿美元，彭博的估值(2023年):4000万美元，纽约的估值:目前没有估计
40年来，特朗普在特朗普大厦(Trump Tower)的顶层公寓一直是他形象中不可或缺的一部分，因此，作为世界上最擅长夸张手法的人之一，他在大部分时间里夸大了公寓的大小，也就不足为奇了。
在2011年至2016年期间，特朗普对他的公寓的估价是3万平方英尺(2787平方米)，几乎是其实际测量面积10996平方英尺的三倍。正因为如此，纽约州的估值达到了那些年特朗普的三分之一左右。他们没有提供更近期的估计数据。
太空膨胀并不是唯一的问题。2014年至2015年间，特朗普将这套公寓的价值从2亿美元增加到3.27亿美元。检方辩称，这是为了掩盖他的另一项财产价值的下降。
“一个房地产开发商在评估自己几十年的居住空间时，出现如此大的差异，只能被认为是欺诈，”法官阿瑟·恩格尔伦(Arthur Engoron)在9月份的一项裁决中写道。
彭博社利用特朗普大厦(Trump Tower)最近的销售情况，以及曼哈顿类似顶层公寓的销售情况，对该物业进行了估值。虽然在所谓的“亿万富翁街”(Billionaires Row)上，一些位于较新楼盘的豪华住宅的售价远超1亿美元，但它们通常拥有更高的天花板、更先进的装修、现代的布局、户外空间和更好的景观。
更好的对比是奥林匹克大厦(Olympic Tower)一套9450平方英尺的顶层公寓，它位于第五大道以南五个街区，自2016年以来一直以3500万美元的价格在市场上交易。还有卡尔?伊坎(Carl Icahn)位于西53街博物馆大厦(Museum Tower)的1.4万平方英尺顶层公寓。它在2019年以3500万美元的价格上市，然后他试图分割空间并将其作为两个独立的公寓出售。两家公司最终都被摘牌。
特朗普可能会因为他的名字得到更高的价格。
“会有特朗普溢价，因为想要那处房产的人很可能是特朗普的支持者，”贝拉查说。但与特朗普的联系也可能会让一些买家望而却步。
特朗普公园大道
特朗普估值(2021年):9090万美元，彭博估值(2023年):8640万美元，纽约估值(2021年):8000万美元
据检方称，位于曼哈顿上东区的这座住宅共管公寓大楼，前身是德尔莫尼科酒店(Hotel Delmonico)，并不是特朗普最知名的建筑之一，但它是一些重大资产通胀的根源。
它对特朗普的价值主要来自特朗普集团(Trump organization)拥有并出租的未售出公寓。不同数量的公寓实行租金稳定，这意味着租户支付的租金低于市场水平。通常情况下，这些公寓的价值是打折的，因为租户可以无限期地住下去，有时甚至会把它们传给孩子。
2010年，一家房地产公司提供的评估显示，特朗普拥有的12套租金稳定的公寓平均每套价值6.25万美元。第二年，特朗普对他们每人的估值为410万美元，是他的65倍多。特朗普继续以市场价格对该大楼内的稳定公寓进行估价，包括在他2021年的财务状况声明中。
估价师Miller Samuel总裁乔纳森?米勒(Jonathan Miller)表示，“现金流为正的租金稳定单位的价值通常为公开市场价值的15-25美分/美元，而现金流为负的单位则为个位数。”
不过，事实证明，特朗普的乐观至少在一定程度上是有道理的。到2021年，12套公寓中只有5套保持租金稳定。
检方还声称，该大楼中另外两套非稳定公寓被高估，因为特朗普忽略了他的女儿伊万卡·特朗普(Ivanka Trump)必须以低于市场价值的价格购买这两套公寓的选择。
华尔街40号
特朗普的估值(2021年):6.64亿美元，彭博的估值(2023年):2.7亿美元，纽约的估值:目前没有估计
纽约州辩称，在评估他在曼哈顿下城的旗舰办公大楼时，特朗普一直无视他从专业人士那里得到的更为保守的评估。
例如，40 Wall Street在2011年被一家房地产公司评估为2亿美元，2012年为2.2亿美元。尽管如此，特朗普在那些年的财务报表中对该物业的估值分别为5.247亿美元和5.272亿美元。
彭博社(Bloomberg)采用净收益资本化的方法进行估算。在过去18个月里，由于利率上升和企业租赁市场低迷，商业写字楼的估值受到了全面打击。
但华尔街40号也有自己独特的问题。租户离开意味着6月份的入住率下滑至77%，低于2015年的98%。其净营业收入仅为承销商预期的61%。
“那里的租赁速度并不快，”卡辛·萨巴格房地产公司(Kassin Sabbagh Realty)的经纪人阿尔伯特·苏丹(Albert Sultan)说。金融区曾经为租户提供较低的成本，但随着中城租金的下降，“没有理由去市中心。”
该物业还受土地租约的约束，该租约将在2032年重新设定为土地价值的6%或前一年租金的85%。根据目前的租金，这意味着地租将从目前的260万美元跃升至3000万美元。
沃顿房地产顾问公司(Wharton Property Advisors)首席执行官露丝·科尔普-哈伯(Ruth Colp-Haber)说，这栋大楼未来的前景“并不乐观”。“作为特朗普的建筑，它肯定面临着一个缩小的市场。在新的所有权下，这将意味着大规模的升级，数亿美元的资金，甚至可以与该地区的其他一些建筑竞争，业主已经投入了大量资金进行翻新。”
彭博